Er is voor woningcorporaties te weinig grond om nieuwe woningen te bouwen, en de grond die er wel is, is te duur. Dat concludeert branchevereniging Aedes op basis van een enquête onder tachtig woningcorporaties. En daardoor komen nieuwbouwplannen van deze corporaties in het gedrang en dreigen de lange wachttijden voor sociale huurwoningen te blijven bestaan, waarschuwt Aedes.
Corporaties moeten de komende jaren veel meer woningen gaan bouwen. Naast sociale huurwoningen gaat het om flexwoningen of huizen in de middenhuur. Maar er is te weinig bouwgrond voorhanden, zegt twee derde van de corporaties. Gemeenten stellen te weinig grond beschikbaar, vinden zij. “Corporaties zijn steeds afhankelijker geworden van welwillendheid van gemeenten”, aldus Aedes.
Wirwar aan eisen
Het grondbezit van corporaties is de laatste jaren volgens Aedes afgenomen. Een kwart van de corporaties heeft de laatste vijf jaar zelfs helemaal geen grond verworven. Dat komt door de wirwar aan eisen rondom grondaankopen, zegt Aedes, wat de woningbouwproductie onnodig belemmert
Neem op proef
Gemeenten hebben helemaal niet zoveel bouwgrond in handen, countert de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). ,,De meeste grond is van particulieren en beleggers, en zij vragen doorgaans een (hoge) marktprijs voor de grond”, zegt een woordvoerder. VNG vindt dat die vijfjaarregel van tafel moet.
Flink karwei
Hoe nu verder? Aedes pleit voor ‘transparante rekenmethodes voor realistische grondprijzen voor sociale woningbouw.’ Er zijn grote verschillen in of een corporatie koopt van een gemeente of van een vastgoedpartij. En volgens Aedes is de gemiddelde grondprijs de afgelopen vijf jaar met 21 procent gestegen. Voor de ene corporatie pakt die stijging nog nadeliger uit de voor de ander. Gemeenten hebben volgens VNG al een heldere manier om de prijzen vast te stellen. Het gaat om de zogeheten ‘residuele grondprijsmethode’. Die wordt berekend door de verwachte marktwaarde van het te bouwen vastgoed te verminderen met alle kosten voor het optuigen van een bouwproject. ,,Kortom: bij de gemeenten bepaalt de prijs van het te bouwen huis de grondwaarde, en niet andersom.”
Molensteen om de nek
Corporaties staan voor een flink karwei, de komende jaren. Er moeten twee keer zoveel sociale huurwoningen worden gebouwd, de huur voor de laagste inkomens moet omlaag en er moeten ook nog eens ruim 675.000 woningen worden verduurzaamd, zo sprak woonminister Hugo de Jonge onlangs af met corporaties, gemeenten en de Woonbond.
Er komt wel meer financiële ruimte om die klussen te klaren. De corporaties zijn per 2023 wel verlost van de verhuurdersheffing, een flinke molensteen om de nek van veel woningbouwverenigingen. Dit najaar moet het voor gemeenten, via een wetsvoorstel, makkelijker worden gemaakt om meer sociale woningen te bouwen, ook als de bouwgrond niet van de gemeente is.
