Het kabinet wil een miljoen nieuwe huizen bouwen voor 2030. Aan animo geen gebrek, maar de betaalbaarheid staat onder druk, zowel van koop- als van huurwoningen. Kunnen lagere prijzen voor bouwgrond daar iets aan veranderen? Drie deskundigen – een hoogleraar, een expert nieuwbouw sociale huurwoningen en een specialist woningbouw – over een taai dossier.

Kunnen lagere grondprijzen de woningbouw helpen versnellen?

Het kabinet wil een miljoen nieuwe huizen bouwen voor 2030. Aan animo geen gebrek, maar de betaalbaarheid staat onder druk, zowel van koop- als van huurwoningen. Kunnen lagere prijzen voor bouwgrond daar iets aan veranderen? Drie deskundigen – een hoogleraar, een expert nieuwbouw sociale huurwoningen en een specialist woningbouw – over een taai dossier.

De prijs van een nieuwbouwwoning bedroeg in het derde kwartaal van vorig jaar gemiddeld 421.000 euro. Dat was 9 procent meer dan in de overeenkomstige periode van 2019 en een verdubbeling ten opzichte van 1990. De gemiddelde huurprijs van een huurwoning in de vrije sector liep eind vorig jaar op naar 1136 euro, 8,6 procent meer dan een jaar daarvoor.

Daarmee worden nieuwbouw- en huurwoningen voor steeds meer mensen onbetaalbaar. De stijgingen vloeien in de eerste plaats voort uit de krapte op de woningmarkt. Verder spelen de toename van de bouw- en vergunningkosten een rol. Daarnaast hakken ook de prijzen van bouwgrond er stevig in. Gemiddeld kostte een bouwkavel in het derde kwartaal van vorig jaar 496 euro per vierkante meter, liefst 10 procent meer dan in het kwartaal daarvoor.

Industrialisatie

Het kabinet en de grote branche- en belangenverenigingen in de bouw doen hun best om de woningnood te verminderen. Dat moet de betaalbaarheid ten goede komen. Middels industrialisatie van de woningbouw dragen ook grote aannemers hun steentje bij. Moeten de prijzen voor bouwgrond dan niet op de schop? En, zo ja: wie gaat dat betalen? Drie experts over de mogelijkheden en onmogelijkheden van het grondbeleid.

‘Corporaties stomverbaasd: tussen de 4500 nieuwe woningen in Entree zit er niet een van een woningbouwvereniging’. Directeuren van drie woningcorporaties die actief zijn in Zoetermeer luidden in maart in het AD de noodklok. Van de 1250 geplande sociale huurwoningen in de nieuwe stadswijk Entree wordt er niet een door hen gebouwd. Zoals het er nu uitziet ontwikkelen commerciële partijen alle 4500 woningen, de sociale incluis.

Zorgelijk, vinden de corporatiedirecteuren. Grote kans dat de huurprijzen van deze woningen zeer dicht aanhikken tegen die van de sociale huurgrens. En dat niet alleen: 1- en 2-kamerappartementen voeren de boventoon, denken de bestuurders. Relatief kleine woningen voor een beperkte doelgroep die al na 15 jaar mogen worden uitgepond of ‘verhuisd’ naar de vrije sector.

Niet voor mensen met een krappe beurs

De corporatiedirecteuren preken deels voor eigen parochie. Maar ze hebben wel een punt, meent Thijs Luijkx, onderzoeker en beheerder van de benchmark Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl. “Zoetermeer krijgt het aantal sociale huurwoningen dat is afgesproken. Maar echt sociaal in die zin dat ze betaalbaar zijn en blijven voor mensen met een krappe beurs zijn deze woningen niet. Het is meer sociaal voor de Bühne.”

Dat mag zo zijn, de corporaties kunnen er weinig aan doen. Zij hebben geen grondposities in Entree, de gemeente evenmin. Zoetermeer is daarmee niet de enige. “Steeds meer gemeenten moeten zich beperken tot beleidsnota’s”, constateert Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft. “En dan kijken ze wel waar de markt mee komt. Met als gevolg dat niemand meer oog heeft voor de gezamenlijke opgave, de bouw van die één miljoen woningen.”

Zoetermeer voert hoofdzakelijk een passief dan wel faciliterend grondbeleid. Zo’n kleine 45 procent van de gemeenten hanteert zo’n beleid. Min of meer noodgedwongen. Een actief grondbeleid, waarbij de gemeente zelf de grond verwerft en ontwikkelt, kost geld en brengt risico’s met zich mee. Dat geld hebben veel gemeenten momenteel niet. En waar die risico’s toe kunnen leiden, bleek tijdens de laatste crisis toen gemeenten op hun grondposities in een paar jaar tijd miljarden euro’s verloren.

Een passief grondbeleid kan dus negatief uitpakken voor de betaalbaarheid van woningen. Daarmee is niet gezegd dat een actief of een gemengd beleid de grondprijs en daarmee de betaalbaarheid van woningen wel ten goede komt.

Residuele grondprijswaardering

Voor de bepaling van de grondprijs gebruiken veruit de meeste gemeenten – zo’n 70 procent de residuele grondprijswaardering: de verkoopwaarde minus de btw, de stichtingskosten en de winsten voor de bouwers en de ontwikkelaars. De grondprijs is dus een afgeleide. Gaan de huizenprijzen omhoog, dan gaan de grondprijzen mee omhoog.

Deze al eeuwenoude methode is afgeleid van de prijswaardering van landbouwgrond. Korthals Altes: “Dan moet je terug naar de econoom David Ricardo. Hij concludeerde dat graan niet duur was omdat de grond duur was, de grond is veel waard omdat graan veel opbracht. Voor bouwgrond geldt min of meer hetzelfde. Woningprijzen zijn niet hoog vanwege hoge grondprijzen, het is precies andersom, schreef oud-minister en econoom Nicolaas Pierson al meer dan honderd jaar geleden in zijn beroemde leerboek, – Leerboek der Staatshuishoudkunde, Haarlem 1896-1902, red.”

Comparatieve methode

Zeker, er zijn andere opties, zoals de comparatieve waarderingsmethode. Daarbij wordt gekeken naar vergelijkbare kavels waarvan de grondwaarde al bekend is. En er is een normatieve methode. Die richt zich op het aandeel (de grondquote) van de grond in de totale stichtingskosten. Maar de residuele methode is nog steeds de meest gangbare.

Biedt het grondbeleid gemeenten dan helemaal geen ruimte om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren? Enige ruimte is er wel, maar wie te grote stappen neemt, botst al snel op Europese regelgeving en/of belandt in een politiek mijnenveld.

Want voor het aan- en verkopen van grond en vastgoed door de gemeente gelden de Europese restricties op staatssteun. Dit zijn regels om te voorkomen dat een gemeente aan een bepaald bedrijf een financieel voordeel gunt. Gemeenten mogen alleen grond onder de marktwaarde verkopen die is bedoeld voor de uitvoering van diensten voor algemeen economisch belang (DAEB), bijvoorbeeld aan woningcorporaties.

Speelruimte

Toch hebben gemeenten wel enige speelruimte. In het derde kwartaal van vorig jaar lagen de prijzen van nieuwbouwwoningen 9 procent boven die in het derde kwartaal van 2019. In datzelfde tijdsbestek beperkte een groot deel van de gemeenten de stijging van de grondprijs tot 2,5 procent, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van de Stec Groep naar de gemeentelijke grondprijzen. Dit terwijl de bouwkosten in diezelfde periode licht zijn gedaald.

Als de grondprijs een afgeleide is van de marktwaarde van de woning is dat ‘best een groot verschil’, beaamt Erik de Leve, woningbouwspecialist bij Stec en een van de auteurs van het rapport. Wellicht houdt dit verband met marges in taxaties, oppert hij – bij de gronduitgifte laten gemeenten de marktwaarde van de toekomstige woning die hierop zal verrijzen taxeren – of is er sprake van een politieke keuze. Maar een conclusie lijkt gerechtvaardigd: zolang niemand een klacht indient over ongeoorloofde staatssteun ‘bijt’ Brussel niet.

Premiewoning uit de jaren tachtig

Een andere optie is prijzen van goedkope en middeldure huur- en koopwoningen subsidiëren. Dit naar analogie van de premiewoningen in de jaren tachtig. Wie zo’n woning kocht kon, afhankelijk van de prijs van de woning en zijn inkomen, een forse subsidie krijgen. Ook in de Tweede Kamer staat deze in 1988 afgeschafte subsidieregeling inmiddels weer op de agenda.

Een grondbeleid waarbij korting op de grondprijs ten goede komt aan kopers/huurders met een relatief laag inkomen: daar heeft Korthals Altes op zich niets op tegen. Al was het maar ‘omdat er gewoon geen miljoen mensen zijn die de huidige huizenprijzen kunnen betalen’. “Maar,” voegt hij toe, “dat kan niet zonder restricties. Bijvoorbeeld in de vorm van een plicht tot zelfbewoning en/of een anti-speculatiebeding. Want het blijft een lastig verhaal. Als je iets onder de marktprijs aanbiedt, zal het snel weer op die prijs zitten.”

Rigoureus grondbeleid

Voor de meeste gemeentes is het subsidiëren van de woningprijzen middels korting op de grondprijs gezien hun huidige, penibele financiële situatie momenteel sowieso geen haalbare kaart. Strak vasthouden aan de woningbouwplannen en, als er helemaal geen andere mogelijkheid is, grond onteigenen, ligt volgens Korthals Altes meer voor de hand. Maar ook dat stuit weer op bezwaren. Aan zo’n rigoureuze vorm van grondbeleid hangt eveneens een prijskaartje – de onteigende partij heeft recht op schadevergoeding. Voor veel gemeenten reden daar niet aan te beginnen.

Kortom, een actief grondbeleid om de betaalbaarheid van (toekomstige) koop- en huurwoningen te bevorderen, lijkt alleen mogelijk met financiële steun van de Rijksoverheid. En daarmee belandt de ‘hete aardappel’ op het bord van de landelijke politiek.

Waar dat toe kan leiden, daar weten ze in Den Haag alles van. Het kabinet-Den Uyl struikelde in 1977 over de grondpolitiek. Om speculatie tegen te gaan en daarmee de stijging van de bouwkosten te beperken, moesten eigenaren bij onteigening niet worden schadeloosgesteld volgens de waarde als bouwgrond, maar op basis van de (oude) gebruikswaarde – meestal die van agrarische grond -, bepleitte de regering. Maar de ARP-, KVP- en CHU-fracties waren het daar niet mee eens. Zij dienden een motie in. De CDA-ministers Van Agt (Justitie) en Van der Stee (Landbouw) en de vier KVP-ministers gingen daar uiteindelijk in mee; zij boden hun ontslag aan.

De nieuwe minister van Wonen is gewaarschuwd.

Bron: Cobouw.nl
https://www.cobouw.nl/marktontwikkeling/nieuws/2021/04/kunnen-lagere-grondprijzen-de-woningbouw-helpen-versnellen-101295091